Immobilie kaufen in der Schweiz – Alles Wissenswerte für Erstkäuferinnen (2024)
Der Traum vom eigenen Heim ist für viele ein grosser Wunsch, und die Schweiz bietet mit ihrer landschaftlichen Schönheit und hohen Lebensqualität den perfekten Ort dafür. Doch gerade für Erstkäuferinnen kann der Weg zur eigenen Immobilie eine echte Herausforderung sein. Von komplexen Finanzierungsmodellen über rechtliche Hürden bis hin zu regionalen Besonderheiten – der Immobilienmarkt in der Schweiz hat seine eigenen Regeln und Tücken. In meinem umfassenden Leitfaden nehme ich dich an die Hand und führe dich durch alle wichtigen Schritte, damit dein Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird. Lass uns gemeinsam herausfinden, was du dir leisten kannst, wie ein Kauf abläuft, wie du dich optimal auf den Kauf vorbereitest, welche finanziellen Möglichkeiten (z.B. Hypotheken) dir offenstehen und worauf du bei der Auswahl deiner Immobilie besonders achten solltest.
Welche Immobilie kannst du dir leisten?
Um sich eine Immobilie leisten zu können, wird in der Regel eine Hypothek benötigt. Denn die wenigsten haben genug Eigenkapital, um eine Immobilie direkt bar zu bezahlen.
Deswegen sind zwei Punkte wichtig:
1. Das Eigenkapital, das du für eine Finanzierung mitbringst und
2. Die Tragbarkeit, d.h. ob du dir die Zinsen, Amortisation und Kosten für die Immobilien leisten kannst.
Das Wichtigste vorab: Das Eigenkapital
Typischerweise vergibt die Bank eine Hypothek in Höhe von 80% des Immobilienwertes bei einem Eigenheim. Beispiel: Bei einer Immobilie von CHF 1 Mio, müsstest du mindestens CHF 200.000,- an Eigenkapital mitbringen. Bei Ferienwohnungen, Kapitalanlagen oder Geschäftsimmobilien ist der Anteil der Hypothek geringer - somit musst du mehr Eigenkapital mitbringen.
Achtung: Die Bank bewertet die Immobilie basierend auf Daten von ähnlichen Immobilien am selben Ort der Liegenschaft. Das bedeutet, dass die Grundlage für die Hypothek nicht der Verkaufspreis ist, sondern die Bewertung der Bank. Dabei ist zu verstehen, dass prinzipiell der Grund und Boden den Hauptwert mit sich trägt und meist auch steigt. Das Gebäude an sich verliert an Wert, ausser man renoviert es. Es kann durchaus vorkommen, dass verschiedene Banken eine Immobilie unterschiedlich bewerten. Somit würdest du auch unterschiedliche hohe Hypotheken erhalten. Wer nun eine Immobilie kauft, die teurer ist als die Bewertung der Bank, muss neben dem Eigenkapital noch zusätzlich die Differenz zum Kaufpreis mitbringen. Die Folge daraus ist: Die Höhe des Kaufpreises, den du bieten kannst, variiert.
Tipp: Aus Erfahrung kann ich dir sagen, dass die Differenz der Bewertung sehr unterschiedlich sein kann. Wenn deine Traumimmobilie über ein Bieterverfahren verkauft wird, dann bietest du mit anderen für die Immobilie. Die Person mit dem höchsten Gebot erhält in der Regel die Immobilie. Folglich ist die Höhe der Finanzierung der Bank sehr wichtig, da sie bestimmt, wie weit du mitbieten kannst. Je höher deine Bank die Immobilie finanziert, desto höher deine Chancen. Daher empfehle ich dir, wenn du im Bieterverfahren eine Finanzierungsbestätigung einreichen musst, hier schon mit verschiedenen Banken und Finanzierungspartnern z.B. Moneypark zu sprechen. Gerade an Orten mit vielen Mitbewerbern wie Zürich, solltest du alle deine Karten spielen können, um die Immobilie auch zu erhalten.
Was gilt nun als Eigenkapital?
Als Eigenkapital gilt ein liquides Vermögen, d.h. alles was du auf dem Konto hast oder bar besitzt und deine Säule 3. Dein Pensionskassenvermögen kannst du auch einbringen, allerdings nur 10% von Finanzierungswert.
Beispiel: Bei einer Immobilie von CHF 1 Million, darfst du nur CHF 100.000,- aus Pensionskassengeldern beziehen. Der Rest müssen “harte” Gelder sein, d.h. 3a Säule oder anderes freies Vermögen. Wieviel du gerade aus einer Pensionskasse rausnehmen kannst, siehst du auf deinem Pensionskassenausweis. Es müssen min. CHF 20.000,- ausbezahlt werden.
Bitte beachte: Wenn du Pensionkassengelder für die Finanzierung deines Eigenheims nutzt, reduziert sich das Pensionkassenvermögen und deine Pension fällt in der Konsequenz kleiner aus. Zusätzlich musst du bei der Auszahlung Kapitalleistungssteuern auf die Gelder zahlen. Pensionkassengelder und die 3a kannst du übrigens nur für ein dauerhaft selbstbewohntes Eigenheim nutzen, nicht für andere Immobilien wie eine Ferienwohnung.
Anstatt deine Pensionskassengeldern oder die 3a auszahlen zu lassen, kannst du diese auch verpfänden. Der Vorteil dabei ist, dass du dein Pensionskassenvermögen nicht reduzierst und keine Kapitalleistungssteuer zahlen musst. Allerdings erhöht sich bei einer Verpfändung die Hypothek z.B. auf 90% und somit erhöhen sich auch die Zinsen, wie auch die Amortisation. Immer negativ ist das nicht, da du die Zinsen steuerlich geltend machen kannst.
Kann man ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?
Wie in den meisten Ländern wird es sehr schwierig in der Schweiz ohne Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen. Ich rate euch, lieber etwas abzuwarten, Eigenkapital zu sparen und dann das Thema Immobilienkauf nochmal anzugehen. Prüft währenddessen auch mögliche Alternativen zum Eigenkapital wie die Nutzung von Vorsorgegeldern oder zusätzlichen Sicherheiten (z.B. Privatkredite von Familien und Freunden). In vielen Fällen macht eine sorgfältige Planung und Beratung durch Finanzplaner wie mir Sinn, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.
Tragbarkeit: Kann dir die Bank vertrauen?
Die Höhe der Immobilie, die du dir leisten kannst, definiert sich nicht nur durch das Eigenkapital. Denn dein Einkommen sollte ca. 33-35% der Kosten für die Immobilie decken. Das beinhaltet sowohl die Zinsen, die Amortisation und die Nebenkosten- und Unterhaltskosten. Zwangsläufig muss sich die Bank bei der Bewertung deiner Hypothek also fragen: Wie realistisch ist es, dass die mir vorliegende Person die Hypothek zuverlässig abbezahlt? Gibt es Risikofaktoren, die darauf hinweisen, dass die Person zukünftig vielleicht Zahlungen ausfallen lässt?
Beispiel: Der Wert der Immobilie liegt bei CHF 1 Million. Für die Finanzierung bringst du Eigenkapital von CHF 200.000,- mit. Die Bank finanziert CHF 800.000,-. 65% des Wertes ist die sogenannte 1. Hypothek, diese amortisierst du normalerweise nicht. Der Rest - in diesem Fall 15% - ist die 2. Hypothek. Diese zahlst du normalerweise über 15 Jahre zurück. Die Bank benutzt für die Kalkulation der Zinsen, einen kalkulatorischen Zinssatz von ca. 5% und nicht den eigentlichen. Für die Berechnung der Nebenkosten geht man von 1% des Wertes der Immobilie aus.
Eine mögliche Rechnung der Bank könnte so aussehen:
Zinsen 1. Hypothek: 5% x 650.000 = 32.000,-
Zinsen 2. Hypothek: 5% x 150.000 = 7.500,-
Amortisation: 150.000 / 15 Jahre = 10.000,-
Nebenkosten: 1% x 1 Millionen = 10.000,-
Summe: 59.500,- pro Jahr
Ergebnis: Um sich dieses Haus leisten zu können muss man also 59.500 x 3 = 178.500,- pro Jahr verdienen.
Was ist, wenn du und eventuell dein/e Partner/in nicht genug Einkommen hat?
Ihr habt in diesem Falle 2 Möglichkeiten:
Entweder hier erhöht das Eigenkapital (sofern möglich), um die 2. Hypothek zu reduzieren und somit auch die jährliche Belastung für Zinsen und Amortisation.
Oder ihr sucht euch eine günstigere Immobilie. Es gibt im Internet diverse Rechner, mit denen du den Maximalpreis einer Immobilie für dich persönlich berechnen kannst. Beispielsweise gibt es den Hypothekenrechner von Comparis.
Wichtig: Als Einkommen wird dein Salär plus ein Durchschnittsbonus der letzten 3 Jahre genommen.
Wie erhältst du eine Finanzierung?
Hier siehst du grob die Schritte für den Kauf einer Immobilie inklusive der Finanzierung:
Du willst eine Immobilie kaufen und du hast jetzt auch eine Idee, was du dir leisten kannst.
Dann geht es erst einmal darum eine Immobilie zu finden. Dort eignen sich neben den Plattformen wie Homegate, Immoscout24, Comparis auch die Newsletter von diversen Maklern wie Remax oder kleineren Anbietern in der Region. Natürlich ist auch das persönliche Netzwerk wichtig, da hier teilweise Immobilien schon verkauft werden bevor sie auf den Markt kommen.
Wenn du eine Immobilie gefunden hast, dann geht es als nächstes darum diese zu besichtigen. Hier hilft Schnelligkeit, denn gerade an Ballungsorten und in grossen Städten ist die Nachfrage oft höher als das Angebot. Manche Verkäufer fragen schon vor der Besichtigung nach einer Finanzierungsbestätigung, um nur valide Käufer und Käuferinnen für eine Besichtigung einzuladen.
Wenn du die Besichtigung gemacht hast, hast du typischerweise eine Frist bis wann du ein Angebot abgeben kannst. In vielen Fällen zählt hier wieder Schnelligkeit – aber auch die Höhe des Angebots. Immer häufiger wird ein einstufiges oder zweistufiges Bieterverfahren genutzt. Das bedeutet, dass du ein Angebot abgibst. Entweder wird sich nach der ersten Runde schon für einen Käufer entschieden oder es gibt eine zweite Runde, in der die Zahl des Höchstbietenden erfährst, um entweder diese Zahl zu überbieten oder auszusteigen. Für das Angebot wird in der Regel ein Finanzierungsnachweis von einer Bank oder Versicherung erwünscht.
Wenn du tatsächlich den Zuschlag erhältst, dann geht es darum, die Dokumente für den Kauf mit einem Notar aufzusetzen.
Im nächsten Schritt musst du deine Hypothek und Bank bzw. Anbieter auswählen. Vergleiche unbedingt verschiedene Angebote und gehe nicht einfach blind zu deiner Hausbank.
Wenn du die Hypothekenzusage erhältst, ist der nächste Schritt zum Notar, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Die Kosten für den Notar teilen sich üblicherweise Käufer und Verkäufer.
Danach wird der Schuldbrief mit einem Notar aufgesetzt. Dieser dient als Pfandbrief für die Bank als Gegenwert für die Hypothek. Typischerweise reicht der Notar den Eintrag zur Anpassung des Grundbuches ein. Erst mit dem Eintrag im Grundbuch ist der Kauf abgeschlossen.
Mein Tipp an der Stelle: Für die Finanzierungszusage benötigt die Bank einige Dokumente, die du schon jetzt sammeln kannst. Dann bist du bei einer Finanzierungsanfrage schneller. Auch lohnt es sich schon früh genug mit Hypothekenanbietern wie Banken, Versicherungen, dem Hauseigentümerverband (HEV) oder Plattformen wie Moneypark in Kontakt zu treten. Wenn diese deine Unterlagen schon haben, musst du bei einem konkreten Objekt nur die Immobilienunterlagen einreichen. Das beschleunigt den Prozess und kann unter Umständen dir einen Vorteil verschaffen. Auch hast du dann schon Anknüpfungspunkte für die eigentliche Auswahl deiner Hypothek.
Checkliste für die Unterlagen, die du für eine Finanzierungsanfrage benötigst:
Aktueller Lohnausweis (inkl. Bonusausweis der letzten 3 Jahre)
Kopie der letzten definitiven Steuererklärung
Kontoauszüge / Vermögensaufstellung
Pensionskassenausweis mit Freizügigkeitsguthaben und Pensionskassenreglement
Versicherungspolicen: Lebensversicherung, Risikoversicherung (bei Verpfändung Original einreichen), Rente bei Erwerbsunfähigkeit (falls vorhanden)
Vorsorgeguthaben 3. Säule
Aktuelle Betreibungsauskunft
Ermächtigung für Bank zur Einholung von Auskünften
Leasing- und Kleinkreditverträge
Weiterhin benötigt die Bank folgende Unterlagen zur Immobilie, sobald du ein konkretes Objekt hast:
Aktueller Grundbuchauszug
Aktuelle amtliche Schätzung
Externe Liegenschaftsschätzung
Gebäudeversicherungsausweis
Baupläne / kubische Berechnung / Baubeschrieb
Baurechtsvertrag + aktueller Baurechtszins
Verkaufsdokumentation
Dokumente zur Energieeinstufung (Energienachweis, GEAK, Minergie, etc.)
Zusätzliche Gebäudeinformationen (Heizungstyp, Verbrauch, Wohnfläche, Baujahr, Wohnfläche [bei Stockwerkeigentum: Wohnfläche der Gesamtliegenschaft])
Fotos des Objekts: Aussenaufnahmen /Innenaufnahmen
Mieterspiegel oder Kopien Mietverträge bei vermieteten Objekten
Kostenzusammenstellung grössere Sanierung (Abrechnung, Belege)
Katasterplan oder Situationsplan / Zonenplan
Für die eigentliche Hypothek benötigt die Bank neben den oben erwähnten Dokumenten auch noch:
Beurkundeter Kaufvertrag / Kaufvertragsentwurf
Welche Hypotheken gibt es?
Gehen wir davon aus, dass du deine Immobilie gefunden hast und auch den Zuschlag gewonnen hast. Yay! Dann geht darum die richtige Hypothek zu finden. Hier findest du die gängigsten Formen:
Fixe Hypothek:
Hier schliesst du mit einem A nbieter eine Hypothek für einen gewissen Zeitraum (z.B. 5 Jahre oder 10 Jahre) ab und für diesen Zeitraum ist der Zins fixiert. Dieses Modell gibt dir einerseits die Sicherheit, dass die Zinsen gleichbleiben – hallo Planungssicherheit! Auch ist diese Hypothek geeignet für Personen, die erwarten, dass der Zins steigen wird und von geringeren Zinsen profitieren wollen. Der Nachteil ist, dass du, wenn du frühzeitig aus der Immobilie raus willst, meist Strafzinsen zahlen musst, die sehr teuer sind. Auch benötigt es nach Ende der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung, die in manchen Fällen sehr teuer sein kann. Daher kannst du auch vom Hypotheken-Splitting Gebrauch machen und verschiedene Laufzeit nutzen, um nicht bei einem schlechten Moment die Verlängerung für die gesamte Hypothek beantragen zu müssen. Die Höhe eines Splits sollte min. CHF 250.000,- betragen.
Geldmarkt Hypothek (SARON):
Hier definieren sich die Zinsen basierend auf dem SARON und einer Marge. Somit variiert der Zins über die Zeit hinweg. Der grosse Vorteil ist, dass du immer marktkonforme Zinsen zahlst und häufig auch geringere Zinsen als bei fixen Hypotheken. So gesehen bist du also flexibler. Der Nachteil ist, dass der Zins sehr stark steigen kann und dir Probleme bereiten kann. Du kannst eine Geldmarkt-Hypothek auch mit einer Obergrenze definieren – das ist aber mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Tipp: Einige Immobilienkäufer machen eine Mischrechnung und finanzieren einen gewissen Anteil fix und den Rest mit einer Geldmarkt-Hypothek.
Fazit zum Thema Immobilie kaufen in der Schweiz
Nachdem ich diesen Prozess selbst durchlaufen bin, gebe ich dir zum Schluss meine wichtigsten Learnings mit:
Dokumente: Sammle alle deine Dokumente, so dass du alles parat hast. Schaue dir auch schon mal grob an, was du dir leisten kannst.
Finanzierungsanfrage: Starte früh mit der Kontaktaufnahme bei Banken & Co. Frage Sie, wieviel du dir leisten kannst bzw. wieviel sie generell finanzieren würden und informiere dich über die derzeitigen Konditionen.
Angebot: Besorge dir die Unterlagen der Immobilie schnell, so dass du auch schnell eine Finanzierungsbescheinigung erhältst.
Hypothek: Vergleiche verschiedene Anbieter (ich habe mir tatsächliche 8 Anbieter angeschaut) - das gibt dir eine gute Basis zum Verhandeln.
Falls du dir noch nicht sicher bist, ob du überhaupt eine Immobilie kaufen willst, dann schau dir doch meinen Artikel zum Thema Kaufen vs Mieten an.
