Immobilie: Mieten oder Kaufen in der Schweiz?
Mieten oder Kaufen: Das ist eine Frage, die dir sicherlich nicht nur einmal im Leben begegnet ist. Wir diskutieren sie am Esstisch oder an Weihnachten mit unseren Eltern. Damit du dir endlich deine eigene Meinung bilden kannst, schauen wir uns beide Optionen im Detail an und analysieren, ob es sich mehr lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten. Also, lass uns einsteigen!
Mieten oder Kaufen: Das spricht für einen Kauf
Es wird oft vom „Traum vom Eigenheim“ gesprochen oder „Betongold“. Im Volksmund werden Immobilien hoch angepriesen und als DIE Geldanlage gesehen. Leider ist es nicht so schwarz-weiss:
Eine Immobilie erfordert ein stabiles Einkommen und „saubere“ Finanzen ohne Konsumschulden, damit ist sie nicht jedem zugänglich
Ein Immobilienkauf erfordert Eigenkapital; meistens mindestens 20% des Kaufpreises
Ein Immobilienkauf hat hohe Kaufnebenkosten
Ob sich eine Immobilie finanziell lohnt, hängt auch stark davon ab, ob du selbst darin wohnst oder sie vermietest
Als Eigentümer*in zahlst du statt Miete fortan Hypothekar-Zinsen. Anstatt zu sparen, zahlst du eine Amortisation bzw. zahlst die Wohnung oder das Haus ab. Zusätzlich fallen für dich weitere Kosten an wie Renovationen, Nebenkosten und Unterhalt der Immobilie. Ausserdem wird dir in der Steuer ein fiktiver Eigenmietwert eingerechnet, was dein steuerbares Einkommen erhöht. Dieser entspricht ca. 70% der Mieten für vergleichbare Objekte. Davon abziehen kannst du die Zinskosten, Unterhalts-/Nebenkosten, sowie werterhaltende Renovationen. Die Amortisation kannst du nicht abziehen, ausser du nutzt die Säule 3a (was ich empfehlen würde).
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Wohnsicherheit (falls du die Immobilie selbst bewohnst) | Mögliche Wertsenkung - Risiko bei demografischem Wandel der Objektlage |
| Fremdfinanziert, d.h. du nutzt Fremdkapital, um einen Vermögenswert zu kaufen, das kannst du bei Aktien, ETFs & Co nicht machen | Gebundenes Kapital, das du theoretisch anders gewinnbringender anlegen könntest |
| Wertsteigerung der Immobilie (je nach Lage) | Eigenmietwert erhöht dein steuerbares Einkommen |
| Kosten von der Steuer absetzbar | Unflexibel |
| „Gezwungenes“ monatliches Sparen | Kosten für z.B. Renovierung können hoch sein |
| Vermietbar, falls du doch umziehen willst -> dein Mieter*in zahlt deine Schulden ab, sobald der Kredit abbezahlt ist, generierst du mit der Miete passives Einkommen | Zinsrisiko (Zinsen könnten steigen) |
Mieten oder Kaufen: Das spricht für Mieten
Wir haben alle mal gemietet und kennen uns deswegen mit den Vorteilen und Nachteilen gut aus. Als Mieter*in zahlst du eine festgelegte Miete plus Nebenkosten und kannst unter Umständen am Ende jeden Monats noch Geld sparen. Einmalige Kosten, ausser das Depot zum Mietbeginn, gibt es als Mieter*in nicht.
Um zu entscheiden, ob sich ein Hauskauf für dich lohnt, kannst du deine Miete + Nebenkosten mit den Kosten für ein Eigentum ohne Amortisation gleichsetzen, um den echten Vergleich zu haben. Alternativ kannst du die Amortisation dazurechnen und diesen Wert mit der Miete, Nebenkosten und deiner Sparquote vergleichen.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Flexibilität | Kein steuerlicher Abzug der Kosten |
| Vermögen kann anderweitig investiert werden, auch kleine Beträge, z.B. in Aktien |
3. Alternative: Wie kannst du sonst in Immobilien investieren?
Falls sich für dich rausstellt, dass du lieber mieten willst, gibt es alternative Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Du kannst nämlich auch Immobilien-Fonds oder ETFs nutzen, um am Immobilienmarkt teilzuhaben. Diese Investments sind in jedem Fall flexibler als ein Eigenheim, da du diese direkt kaufen und verkaufen kannst. Der Anteil an Immobilien in deinem Portfolio kann bis zu 15% ausmachen. Denn sie gehören in die Kategorie der alternativen Anlagen neben Rohstoffen, inklusive Gold, Kryptowährungen, Hedge Funds, Private Equity, Venture Capital. Neben den Hauptkomponenten wie Aktien und Obligationen solltest du ca. 15% alternative Anlagen im Portfolio halten.
Fazit zum Thema Mieten oder Kaufen in der Schweiz:
Mein Rat: Rechne wirklich für dich durch, was der Unterschied ist. Denn je nach Lage und Objekt kommst du zu anderen Ergebnissen. Vielleicht steigst du auch lieber mit dem Kauf einer kleinen Wohnung ein, die du an eine andere Person vermietest, anstatt ein teures Haus für deine Familie zu kaufen.
Neben der rationalen Lösung ist die Entscheidung, ein Eigenheim zu kaufen, aber auch einfach eine emotionale. Lasse also alle deine Kriterien in die Entscheidung einfliessen und komme zu einem Entschluss, der sich für dich und deine finanzielle Situation gut anfühlt.
